Woher die Zahlen kommen
Die Einschätzung ist keine Meinung über die Preise in Ihrer Gegend. Sie wird aus amtlich veröffentlichten Werten gerechnet, und diese Seite sagt, aus welchen, für welchen Stichtag und was wir tun, wenn für eine Adresse nichts veröffentlicht ist.
Wenn keine Richtwertzone bestimmt werden kann
Wo keine Zone bestimmt werden kann, rechnen wir mit den Grundstücksmarktdaten: Durchschnittspreise für 342 Gemeinden bei Häusern und 267 bei Eigentumswohnungen, Berichtsjahr 2024. Die Spanne wird dabei sichtbar breiter, und die angegebene Verlässlichkeit sinkt.
In Nordrhein-Westfalen führt uns die Postleitzahl zur Gemeinde und die Straße zur Immobilienrichtwertzone. Die Bodenrichtwerte veröffentlichen 874 Postleitzahlen für Nordrhein-Westfalen, und zwar eine je Zone statt je Haus. Kennen wir Ihre nicht, tippen Sie einfach Ihren Ort: die Gemeinde ist das, was die Rechnung braucht.
Für Hessen gibt es keine frei nutzbare Postleitzahlentabelle. Das Land veröffentlicht seine Adressen ausdrücklich ohne postalische Angaben, deshalb übernehmen wir Ihre Postleitzahl so, wie Sie sie eintragen, und prüfen sie nicht. Was zählt, sind Ihr Ort und Ihre Straße: die Straße führt uns zum Bodenrichtwert, und der Bodenrichtwert ist die Spalte, in der wir den Vergleichsfaktor ablesen. Reicht Ihre Straße über mehrere Bodenrichtwertzonen, rechnen wir mit ihrem mittleren Wert und die Spanne deckt die ganze Straße ab.
Wo wir gar keinen Betrag nennen
In Nordrhein-Westfalen veröffentlichen die Gutachterausschüsse in 11 Gemeinden für Häuser nichts und in 27 nichts für Eigentumswohnungen. Dort nennen wir gar keinen Betrag und sagen warum. Lieber nennen wir nichts als eine Zahl ohne Grundlage in den Daten.
In Hessen gilt das für Eigentumswohnungen in 8 der 423 Gemeinden: dort hat der zuständige Ausschuss für diesen Teilmarkt gar keine Vergleichsfaktoren abgeleitet. In Frankfurt am Main und in Wiesbaden veröffentlichen die Ausschüsse für Wohnungen mittlere Vergleichspreise statt Vergleichsfaktoren. In Wiesbaden lesen wir sie am Bodenrichtwert Ihrer Adresse ab, in Frankfurt an der Lageklasse, die der Ausschuss in die Nummer der Bodenrichtwertzone schreibt. Liegt Ihre Frankfurter Adresse in einer Zone, deren Nummer die Lageklasse nicht nennt, sagen wir das und nennen keinen Betrag. Häuser rechnen wir in allen 423 hessischen Gemeinden.
Wie Hessen rechnet
Die 17 hessischen Gutachterausschüsse veröffentlichen keine Immobilienrichtwerte, sondern Vergleichsfaktoren: einen Preis je Quadratmeter Wohnfläche, abgelesen an zwei Achsen. Die eine ist Ihre Wohnfläche, die andere der Bodenrichtwert Ihrer Adresse. Dazu kommt ein ebenfalls veröffentlichter Korrekturwert für Grundstücksgröße und Baujahr, der auf den Faktor aufgeschlagen oder von ihm abgezogen wird, bevor er mit der Wohnfläche multipliziert wird.
Das ist der Grund, warum Ihre Straße in Hessen zählt: sie führt uns zum Bodenrichtwert, und der Bodenrichtwert entscheidet, in welcher Spalte der Tabelle wir ablesen. Die Ausschüsse geben für Standardobjekte selbst eine Genauigkeit von plus/minus 20 Prozent an, und genau das ist unsere Spanne, wenn wir Ihre Adresse einer Bodenrichtwertzone zuordnen können. Können wir es nicht, wird sie breiter, und das Ergebnis sagt es.
Quelle und Lizenz
Für Nordrhein-Westfalen stammen die Werte von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen (BORIS-NRW). Lizenz: Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0 (dl-de/zero-2-0).
Für Hessen stammen sie aus den Vergleichsfaktoren des Landes Hessen, herausgegeben von der Zentralen Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen, und aus den Bodenrichtwerten von BORIS Hessen. Sie beruhen auf 11.722 Kaufverträgen der Jahre 2023–2025, Stichtag 01.01.2026, und die Ausschüsse geben dafür selbst eine Genauigkeit von plus/minus 20 Prozent an. Lizenz: Datenlizenz Deutschland – Zero – Version 2.0.
Auf dem Ergebnis steht die kurze Form derselben Angabe: Quelle: Gutachterausschüsse NRW (BORIS-NRW), dl-de/zero-2.0, beziehungsweise Quelle: Gutachterausschüsse für Immobilienwerte in Hessen (ZGGH), dl-de/zero-2.0.
Einzelne Vergleichsverkäufe können wir nicht zeigen, weil die Kaufpreissammlung nach § 195 BauGB nicht öffentlich ist. Die Gutachterausschüsse haben Ihre Immobilie nicht bewertet und diesen Dienst nicht geprüft, und wir übermitteln ihnen auch nichts darüber, dass Sie eine Einschätzung angefordert haben.
Was die Einschätzung nicht ist
Die Einschätzung ist unverbindlich. Sie ist kein Gutachten, kein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und keine Wertermittlung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Sie beschreibt das Preisniveau der Lage, nicht den Zustand, das Stockwerk oder das Alter dieses einen Objekts. Den genauen Preis nennt Ihnen ein Maklerbüro vor Ort.